Håller fastighetsmarknaden på att krascha?

Har en längre tid intresserat mig för den svenska fastighetsmarknaden. Skälet är att den räntehöjning som skett för utlåningen till ickefinansiella företag är historiskt unik. Det är mycket ovanligt att räntekostnaderna - som nu skett - tredubblas på två år.

Vi vet också att fastighetsbolagen står för en stor del av bankernas utlåning. Av tvåtusen utlånade miljarder från bankerna rör tusen miljarder fastighetsbolag. Men det stannar inte där. Fastighetsbolagen har också lånat pengar via obligationsmarknaden.

Många fastighetsbolag är mycket små. I medierna talas mest om de stora bolagen, men många bolag består endast av en enskild fastighet som bolagiserats. Det finns enligt Finansinspektionen 17 000 fastighetsbolag med lån i svenska banker.

Ett vanligt mått på bolagens återbetalningsförmåga är "räntetäckningsgrad". Det är kvoten mellan bolagens överskott efter driftskostnader och deras räntekostnader. Ett bolag som har en räntetäckningsgrad på ett använder hela sitt överskott för att betala räntor. Normalt brukar räntetäckningsgraden i sunda företag ligga på över tre. Det gör att de kan parera oväntade kostnadsökningar som exempelvis kan bero på att räntan stiger.

De bolag som definieras som små och medelstora av Finansinspektionen är mindre genomlysta än stora och börsnoterade bolag. Men det är de börsnoterade företagen som ökat sina skulder snabbast. Mellan 2019 och 2022 har deras skulder ökat med 70 procent, medan skulderna för de små bolagen har minskat. Mellanstora bolag ligger någonstans mittemellan, med en ökning på drygt 20 procent.

Men ser vi till räntetäckningsgraden är det de små fastighetsbolagen som ligger lägst, alltså befinner sig närmast obestånd. Nästan hälften av de små fastighetsbolagen hade i december 2022 en räntetäckningsgrad under 2,0. Hela 30 procent hade faktiskt en räntetäckningsgrad under 1,0. Avseende belåningsgraden är de mellanstora bolagen mest utsatta, medan de små bolagen ofta har en belåningsgrad under 50 procent. 

Bilden är med andra ord blandad. Det jag tycker är intressant är att 44 procent av de små bolagen och 22 procent av de mellanstora bolagen har en räntetäckningsgrad under 2,0. Skälet är att räntan har stigit sedan december 2022. Då var den genomsnittliga räntan för ickefinansiella bolag 3,32 procent, i dag är räntan 4,63 procent.

Ett bolag som har en räntetäckningsgrad på 1,39 när räntan är 3,32 procent kommer när räntan är 4,63 procent att ha en räntetäckningsgrad på 1,0, vilket innebär att man är på väg mot obestånd. Och siffrorna antyder som sagt att 44 procent av de små bolagen och 22 procent av de mellanstora befinner sig i farozonen.

Nu invänder ni kanske att Riksbanken börjat sänka styrräntan och att detta kommer att rädda fastighetsbolagen. Men jag är inte så säker på det. Skälet är att kommersiella hyror oftast är knutna till KPI (konsumentprisindex). Och när räntan sänks sjunker KPI rent matematiskt. Skälet är att KPI, till skillnad från KPIF (konsumentprisindex med fast ränta), faller när räntan sänks.

När räntan höjdes 2022 fick fastighetsbolagen hjälp av KPI, som steg 12-13 procent på årsbasis trots att varor och tjänster bara ökade med 8-9 procent. Nu när styrräntan sänks blir effekten den motsatta. KPI kommer bara att kompensera för hälften av prisökningarna de närmaste åren - om vi antar att KPIF, som Riksbanken använder som riktmedel, ligger på två procent.

Dessutom har vakanserna för kontorsfastigheter börjat öka. Orsaken är dels att hemarbete blir allt vanligare, dels att hyrshöjningarna i sig fått hyresgäster att leta efter billigare och mindre lokaler. Vakanserna i centrala Stockholm har ökat från tre procent till nio procent. I andra storstäder är situationen likartad.

Siffrorna ovan antyder att sektorn kan vara på väg mot en allvarlig kris, Så hur ser det då ut på konkursfronten?

Enligt kreditupplysningsbolaget Creditsafe har antalet konkurser i fastighetsbolag (räknat till och med augusti) ökat från 100 år 2022 till 225 i år. Det är en ganska stor ökning, men eftersom de flesta bolagen är små är kreditförlusterna ännu så länge begränsade. Det är framför allt Oscar Properties bolag som har orsakat förluster. Dessa bolags lån uppgår till några miljarder sammanlagt.

Totalt har de små och mellanstora fastighetsbolagen dock lånat 400 miljarder kronor i bankerna och de är hela 17 000 stycken. Om räntehöjningen ger upphov till en konkursvåg har denna i så fall inte startat på allvar. Det är ju mellan 4 000 och 7 000 fastighetsbolag som kan betraktas som sårbara om man ser till räntetäckningsgraden.

Huruvida alla dessa kommer att gå i konkurs är en annan sak. I många fall kan man tänka sig att rekonstruktion blir aktuellt då fastigheterna oftast kan täcka sina löpande driftskostnader om de blir av med lånen.