Stockholmare konsumerar 25 procent för mycket

Den hälsosamme ekonomisten, söndag 20 augusti, 2017

Svenska Dagbladet skriver i en rubrik att "Stockholmare tjänar 1 200 kronor om dagen bara på att bo". Tyvärr ligger artikeln bakom betalvägg, men siffran fick mig som ekonom att fundera. Är det möjligt att en stockholmare tjänat 1 200 kronor om dagen på att bara bo - alltså mer än vad många tjänar på att arbeta.

Jag tar min egen lägenhet som utgångspunkt. Den kostade 1 346 000 kronor när jag köpte den 2005. Nu kan man köpa liknande lägenheter för fyra miljoner kronor.

Nu har jag en väldigt liten lägenhet, så det kanske är lämpligare att räkna om siffran till en normal lägenhetsstorlek. Kvadratmeterpriset för min lägenhet var hur som helst 27 753 kronor. Nu är priset 82 474 kronor per kvadratmeter.

Vi räknar om detta till en normalstor lägenhet på 80 kvadratmeter och får då 80*(82 474-27 753)=4 377 680 kronor. Räknat per år blir det approximativt 364 806 kronor i värdeökning. Omräknat per månad 30 400 och per arbetsdag 1 520. Med dagens regler måste man dock betala 30 procent i reavinstskatt, så netto blir det 1 064 kronor kvar.

Så, ja - en stockholmare har de senaste 12 åren tjänat drygt ettusen kronor om dagen på att bo. Efter skatt, bör tilläggas - vilket motsvarar en normal månadslön netto. För en stockholmare alltså - medianlönen i hela landet ligger betydligt lägre.

Eftersom det här har pågått en längre tid kan vi förvänta oss att storstadsbornas förväntningar påverkas. Milton Friedman myntade begreppet "permanenta inkomsthypotesen" - att människors konsumtion styrs av den förväntade genomsnittliga livsinkomsten. Har stockholmarnas förväntningar skruvats upp på grund av att de under en längre tid tjänat pengar på att bara bo?

Detta borde gå att mäta om man har tillgång till information om alla hushålls konsumtionsval. Om hushållen förväntar sig att bostadspriserna kommer fortsätta stiga i samma takt borde vi se att deras konsumtion över tid överstiger deras netto(löne)inkomst. Om de inte förväntar sig att bostadspriserna kommer att stiga kommer deras konsumtion över tid att vara relativt konstant i relation till deras netto(löne)inkomst.

Empiriska studier visar att hushållen faktiskt agerar på detta kortsiktiga sätt. En vetenskaplig artikel i American Economic Review ger vid handen att hushållen i snitt konsumerar 25 procent av värdestegringen. 

Som alltid när det gäller ekonomiska förhållanden blir det komplicerat. Man kan tänka sig tre typer av hushåll. Den första typen utgår från att ha evigt liv (kanske därför att man vill lämna ett stort arv till efterlevande). Den andra typen vill konsumera hela sin inkomst under sin livstid, och anpassar därför konsumtionen så man förväntas ligga på noll i förmögenhet när man avlider. Den tredje typen har dåliga kreditbetyg och vill låna, men får inte.

Vi kan inte utan att undersöka saken veta vilken proportion av dessa typhushåll som samhället består av. Men genom att titta på historiska data kan man åtminstone kalibrera variablerna för att se om perioder med stora prisuppgångar leder till att hushållen agerar i strid med deras förmodade målfunktioner - det Alan Greenspan skulle ha kallat "irrational exuberance".

Mellan 1996 och 2006 steg amerikanska huspriser med 80 procent.  Detta är ett genomsnitt, i många områden kan prisuppgången ha varit betydligt större. I mitt stockholmsexempel är prisuppgången 200 procent. Det har givetvis också betydelse hur stora hushållens skulder är på aggregerad nivå. I USA uppgick skuldkvoten 2008 till 1,8 gånger disponibel inkomst, vilket är ungefär samma nivå som i Sverige 2017. 

Variationen mellan olika delar av USA och Sverige är givetvis betydande. Men givet att koefficienten för hushållens konsumtionsbenägenhet är densamma (vilket vi kan utgå från att den är) kan konsumtionen för många stockholmshushåll i dag ligga 25 procent över den långsiktigt hållbara nivån. Fallande bostadspriser skulle slå över i minskande konsumtion på samma sätt som stigande bostadspriser resulterar i högre konsumtion, men det räcker med att anta att bostadspriserna slutar stiga för att vi ska få en kraftig effekt på stockholmarnas konsumtion.

Effekten är inte lika dramatisk för alla svenska hushåll, många har inte ens bostadslån och många bor i delar av landet där bostadspriserna stagnerat. Men det berör tillräckligt många hushåll för att konsumtionsfallet ska ha betydelse för svensk ekonomi under lång tid - kanske så lång tid som 20 år. När vi talar om så långa tidsrymder kommer även demografiska effekter att spela in, men det ska jag inte gå in på här.

Vilken blir effekten av att efterfrågan minskar med 20 procent i alla Stockholms nya flashiga köpcentra? Vad händer när stockholmarna slutar betala dyra konsertbiljetter till Stockholms alla arenor - med kapacitet för mer än hundratusen besökare? Vad händer när antalet hotellnätter och konferensbokningar understiger den prognosticerade volymen?

Jag tror vi vet svaret på den frågan. Vi har sett det i andra länder som genomgår samma nedväxling. Köpcentrumen blir tomma, skyltar med "Till Salu" eller "Uthyres" blir en vanligare syn även i stadens centrala delar. Områden blir nedgångna eller till och med farliga när de privata ägarna inte längre ser det lönt att betala för den bevakning som polisen sedan länge upphört med att tillhandahålla.

Ekonomisk nedgång är ingen vacker syn, den leder till systemeffekter som påverkar attraktiviteten för hela städer. New Yorks förfall under 1970-talet är givetvis ett extremfall, men systemeffekterna kan även i ett land med omfattande skatteutjämning komma att påverka den offentliga servicen, eftersom det bara finns så mycket skattepengar som det finns för att lösa problemen.

Det här kanske låter väldigt pessimistiskt. Jag vet inte om jag är pessimist egentligen, allting kanske går bra när bostadsbubblan sakta pyser och gör att marknaden lugnar ner sig. Det enda jag vill peka på är att det är stora krafter som sätts i rörelse när bostadspriserna ökar med 200 procent på 12 år. Vi har sett vad som kan hända i andra länder och vi vore naiva om vi inte var förberedda. Se det som ett personligt råd - ha en plan B om allting går åt fanders och det inte längre är kul att bo i storstaden.

comments powered by Disqus

Ska man ge igen med samma mynt?

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Rekommenderar Stefan de Vylders rapport om EMU som tagits fram på uppdrag av EU-parlamentarikern Max Andersson . Han beskriver där EU:s penningpolitiska haveri och vägarna framåt - om det finns några. Kopplingen mellan penningpolitiken och de främlingsfientliga krafterna i EU får väl framtida forskning klarlägga. Det blir allt svårare att göra kontrafaktiska historieskrivningar då eurokrisen på ett fundamentalt sätt påverkat förtroendet för EU och relationerna mellan länderna. Jag vet …

Läs mer!

Det svenska vägnätet jämfört med det norska

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

När man åkt bil några dagar i Norge slås man av hur uruselt det svenska vägnätet är. I Norge är det ytterst ovanligt att man lappar och lagar vägar på det sätt som Trafikverket gör i Sverige . Blir de norska vägarna någonsin så dåliga som de svenska lägger man helt enkelt ny asfalt. Samtidigt tycks man i Sverige lagt omåttligt stor energi på att räta ut kurvor och att få vägen jämnbred. Det är som att köpa en Rolls Royce och sedan köra folkrace med den. I Norge verkar man ha en mer …

Läs mer!

Det historiska attentatet vid Rjukan

Den hälsosamme ekonomisten

Så här under semestern måste man givetvis besöka historiska platser. En sådan är Rjukan i Norge , platsen för ett av andra världskrigets mest kända sabotage. Vissa detaljer i händelseförloppet, som tidigare var något oklara, har klarnat. Bland annat att färjan som sänktes på Tinnsjön färdades en ganska lång sträcka och att det därför … Läs mer!

Folkligt värre för Löfven

Den hälsosamme ekonomisten

Minns att Löfven förra året valde bort eliten i Almedalen för att i stället träffa vanligt folk. Även i år valde statsministern,  enligt ett pressmeddelande  från den 26 juni, att använda större delen av veckan till annat än Almedalens PR-konsulter och lobbyister. "Jag vill utnyttja den här veckan till att prata om politik med så många … Läs mer!

Är det rationellt att vilja bilda regering?

Den hälsosamme ekonomisten

Läser om oddsen för regeringskoalitioner efter valet och noterar att M+C+Fp ger tio gånger pengarna. Ganska bra avkastning, för ett hyfsat sannolikt alternativ ändå. Men är det rationellt att bilda regering över huvud taget? Alla vet att det inte kommer att gå bättre efter valet - vi befinner oss på toppen av en högkonjunktur och det kan … Läs mer!

Pensionslöftet kräver godkännande av oppositionen

Den hälsosamme ekonomisten

När Göran Persson lovade att införa en maxtaxa i barnomsorgen visste han att om Socialdemokraterna fick egen majoritet i riksdagen så skulle han kunna förverkliga löftet. Givetvis fick han inte det, men löftet kunde ändå förverkligas genom en uppgörelse med Vänsterpartiet och Miljöpartiet . När Stefan Löfven lovar att höja pensionern… Läs mer!

Integrationsår en intressant lösning

Den hälsosamme ekonomisten

Det stora problemet med dagens integrationsprogram är att tid slösas bort. Tid som skulle kunna användas till kunskapsuppbyggnad på flera områden brukas till enbart svenskundervisning. Centerpartiets förslag om ett mer intensivt program för särskilt motiverade är därför intressant. Även finansieringen med etableringslån är en ny lösning. Jag har … Läs mer!

Alltinget - ytterligare en komponent i nyhetsbevakningen

Den hälsosamme ekonomisten

Har tidigare konstaterat att de kommersiella publikationernas tid på nätet närmar sig sitt slut och att DN och SvD på sikt kommer att ersättas av nonprofitalternativ. Antingen sådana som ägs av staten eller sådana som ägs av ideella aktörer.  Ännu så länge är de bästa alternativen Sveriges Radio och SvT på nätet. Men för den politikintres… Läs mer!

De meningslösa mötena byggde Sverige

Den hälsosamme ekonomisten

Noterar att många beklagar sig över alla dessa långtråkiga och improduktiva möten. Så här på väg till Almedalen måste man givetvis ha en kritisk inställning till möten som fenomen. Men jag tror att möten fyller en viktig funktion. Väldigt många människor har inte den självdisciplin som självständigt arbete kräver. Jag känner nog ingen som skulle … Läs mer!

Om bloggen

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg som handlar om sjukvårdens organisation, incitament och klassisk liberalism - allt skrivet ur ett ekonomistiskt perspektiv. Webbplatsen använder tredjepartskakor (cookies) från Disqus, Piwik, Facebook, Google och Twitter för att anpassa innehållet och annonserna till användarna, tillhandahålla funktioner för sociala medier och analysera vår trafik. Vi vidarebefordrar information om din användning av vår webbplats till de sociala medier och annons- och analysföretag som vi samarbetar med. Du kan läsa mer om webbplatsens kakpolicy här. Denna sida drivs med webbverktyget Bolt. Av Mattias Lundbäck

VR och Vårdvalssidan

Den hälsosamme ekonomisten finns även tillgänglig i VR. Har man HTC Vive eller Occulus Rift når man hifi://ekonomism genom att först installera appen High Fidelity som ger tillgång till en stor mängd olika virtuella världar. Sedan skriver man bara "ekonomism" i Goto-fältet i HiFi. Fältet motsvarar adressraden i en vanlig webbläsare.

Besök gärna www.vårdval.se - det enklaste sättet att hitta och jämföra vårdgivare.

Läs bloggkollegor

Anybodys Place Carl-Johan Westholm Cornucopia Danne Nordling Eskil Ullberg Fnordspottning Fredrik Malm Fredrik Segerfeldt Gustav Nipe Henrik Alexandersson Janerik Larsson Jonas Grafström Lennart Grundel Maria Abrahamsson Markus Uvell Mina Moderata Karameller Mattias Svensson Opassande Per Gudmundson Sjätte Mannen Tanja Bergkvist The Market Monetarist

Sociala medier

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg för dig som är intresserad av ekonomi, politik och teknik. Följ mig på Twitter för regelbundna uppdateringar. Läs mer om Den hälsosamme ekonomisten och Mattias Lundbäck här.


Linkonomism
Googelkonomism
Feedkonomism

Creative Commons-licens
Detta verk är licensierat under en Creative Commons Erkännande-DelaLika 4.0 Internationell Licens.
Creative Commons-licens
Detta verk är licensierat under en Creative Commons Erkännande-DelaLika 4.0 Internationell Licens.