Stockholmare konsumerar 25 procent för mycket

Den hälsosamme ekonomisten, söndag 20 augusti, 2017
Bild: 2017-08/org-4d2af56e164c04c0-1499970073000.jpg

Svenska Dagbladet skriver i en rubrik att "Stockholmare tjänar 1 200 kronor om dagen bara på att bo". Tyvärr ligger artikeln bakom betalvägg, men siffran fick mig som ekonom att fundera. Är det möjligt att en stockholmare tjänat 1 200 kronor om dagen på att bara bo - alltså mer än vad många tjänar på att arbeta.

Jag tar min egen lägenhet som utgångspunkt. Den kostade 1 346 000 kronor när jag köpte den 2005. Nu kan man köpa liknande lägenheter för fyra miljoner kronor.

Nu har jag en väldigt liten lägenhet, så det kanske är lämpligare att räkna om siffran till en normal lägenhetsstorlek. Kvadratmeterpriset för min lägenhet var hur som helst 27 753 kronor. Nu är priset 82 474 kronor per kvadratmeter.

Vi räknar om detta till en normalstor lägenhet på 80 kvadratmeter och får då 80*(82 474-27 753)=4 377 680 kronor. Räknat per år blir det approximativt 364 806 kronor i värdeökning. Omräknat per månad 30 400 och per arbetsdag 1 520. Med dagens regler måste man dock betala 30 procent i reavinstskatt, så netto blir det 1 064 kronor kvar.

Så, ja - en stockholmare har de senaste 12 åren tjänat drygt ettusen kronor om dagen på att bo. Efter skatt, bör tilläggas - vilket motsvarar en normal månadslön netto. För en stockholmare alltså - medianlönen i hela landet ligger betydligt lägre.

Eftersom det här har pågått en längre tid kan vi förvänta oss att storstadsbornas förväntningar påverkas. Milton Friedman myntade begreppet "permanenta inkomsthypotesen" - att människors konsumtion styrs av den förväntade genomsnittliga livsinkomsten. Har stockholmarnas förväntningar skruvats upp på grund av att de under en längre tid tjänat pengar på att bara bo?

Detta borde gå att mäta om man har tillgång till information om alla hushålls konsumtionsval. Om hushållen förväntar sig att bostadspriserna kommer fortsätta stiga i samma takt borde vi se att deras konsumtion över tid överstiger deras netto(löne)inkomst. Om de inte förväntar sig att bostadspriserna kommer att stiga kommer deras konsumtion över tid att vara relativt konstant i relation till deras netto(löne)inkomst.

Empiriska studier visar att hushållen faktiskt agerar på detta kortsiktiga sätt. En vetenskaplig artikel i American Economic Review ger vid handen att hushållen i snitt konsumerar 25 procent av värdestegringen. 

Som alltid när det gäller ekonomiska förhållanden blir det komplicerat. Man kan tänka sig tre typer av hushåll. Den första typen utgår från att ha evigt liv (kanske därför att man vill lämna ett stort arv till efterlevande). Den andra typen vill konsumera hela sin inkomst under sin livstid, och anpassar därför konsumtionen så man förväntas ligga på noll i förmögenhet när man avlider. Den tredje typen har dåliga kreditbetyg och vill låna, men får inte.

Vi kan inte utan att undersöka saken veta vilken proportion av dessa typhushåll som samhället består av. Men genom att titta på historiska data kan man åtminstone kalibrera variablerna för att se om perioder med stora prisuppgångar leder till att hushållen agerar i strid med deras förmodade målfunktioner - det Alan Greenspan skulle ha kallat "irrational exuberance".

Mellan 1996 och 2006 steg amerikanska huspriser med 80 procent.  Detta är ett genomsnitt, i många områden kan prisuppgången ha varit betydligt större. I mitt stockholmsexempel är prisuppgången 200 procent. Det har givetvis också betydelse hur stora hushållens skulder är på aggregerad nivå. I USA uppgick skuldkvoten 2008 till 1,8 gånger disponibel inkomst, vilket är ungefär samma nivå som i Sverige 2017. 

Variationen mellan olika delar av USA och Sverige är givetvis betydande. Men givet att koefficienten för hushållens konsumtionsbenägenhet är densamma (vilket vi kan utgå från att den är) kan konsumtionen för många stockholmshushåll i dag ligga 25 procent över den långsiktigt hållbara nivån. Fallande bostadspriser skulle slå över i minskande konsumtion på samma sätt som stigande bostadspriser resulterar i högre konsumtion, men det räcker med att anta att bostadspriserna slutar stiga för att vi ska få en kraftig effekt på stockholmarnas konsumtion.

Effekten är inte lika dramatisk för alla svenska hushåll, många har inte ens bostadslån och många bor i delar av landet där bostadspriserna stagnerat. Men det berör tillräckligt många hushåll för att konsumtionsfallet ska ha betydelse för svensk ekonomi under lång tid - kanske så lång tid som 20 år. När vi talar om så långa tidsrymder kommer även demografiska effekter att spela in, men det ska jag inte gå in på här.

Vilken blir effekten av att efterfrågan minskar med 20 procent i alla Stockholms nya flashiga köpcentra? Vad händer när stockholmarna slutar betala dyra konsertbiljetter till Stockholms alla arenor - med kapacitet för mer än hundratusen besökare? Vad händer när antalet hotellnätter och konferensbokningar understiger den prognosticerade volymen?

Jag tror vi vet svaret på den frågan. Vi har sett det i andra länder som genomgår samma nedväxling. Köpcentrumen blir tomma, skyltar med "Till Salu" eller "Uthyres" blir en vanligare syn även i stadens centrala delar. Områden blir nedgångna eller till och med farliga när de privata ägarna inte längre ser det lönt att betala för den bevakning som polisen sedan länge upphört med att tillhandahålla.

Ekonomisk nedgång är ingen vacker syn, den leder till systemeffekter som påverkar attraktiviteten för hela städer. New Yorks förfall under 1970-talet är givetvis ett extremfall, men systemeffekterna kan även i ett land med omfattande skatteutjämning komma att påverka den offentliga servicen, eftersom det bara finns så mycket skattepengar som det finns för att lösa problemen.

Det här kanske låter väldigt pessimistiskt. Jag vet inte om jag är pessimist egentligen, allting kanske går bra när bostadsbubblan sakta pyser och gör att marknaden lugnar ner sig. Det enda jag vill peka på är att det är stora krafter som sätts i rörelse när bostadspriserna ökar med 200 procent på 12 år. Vi har sett vad som kan hända i andra länder och vi vore naiva om vi inte var förberedda. Se det som ett personligt råd - ha en plan B om allting går åt fanders och det inte längre är kul att bo i storstaden.

comments powered by Disqus

Vad försöker Morgan Johansson dölja?

Den hälsosamme ekonomisten
Justitieminister Morgan Johansson anklagar i en tweet bredbandsleverantören Bahnhof för att inte hjälpa polisen att jaga brottslingar. Karlung, ditt bolag vill inte hjälpa polisen att … Läs mer!

Hur man curlar i Ruby

Den hälsosamme ekonomisten
Har ägnat större delen av helgen åt programmering och börjar få den första applikationen färdig. Har bland annat lärt mig att curla i Ruby, vilket är väldigt användbart om man vill skicka förfrågning… Läs mer!

20 år sedan Land för hoppfulla

Den hälsosamme ekonomisten
Fick tag på ett exemplar av det legendariska idéprogrammet Land för hoppfulla . Eftersom det blev så utskällt tänkte jag läsa igenom det för att se vari förgripligheterna bestod.  Det första som slår mig är att det gått några år sedan 1997. Sättet som vi ser på verkligheten har förändrats under 20 år.  Det andra som blir uppenbart är … Läs mer!

Google compute engine rekommenderas

Den hälsosamme ekonomisten
Har under en tid kört Google Compute Engine  och upplever det som ett väldigt enkelt och användarvänligt sätt att köra en dator i molnet. Ofta vill man inte behöva sätta upp en riktig dator bara för att göra ett experiment eller för att sätta upp en app. Själv använder jag molndatorn för  Sinatra, som är en applikation i Ruby som gör det … Läs mer!

Ministrarna som gör sitt jobb

Den hälsosamme ekonomisten
I medierna är det av naturliga skäl stort fokus på ministrar och andra politiker som gör bort sig. Detta är dock inte normaltillståndet, även om man ibland börjar undra. Både i den här regeringen och den förra finns det ministrar som gnetar på, gör sitt jobb och faktiskt bidrar till att förbättra samhället. Miljöpartisten Peter Eriksson har gått … Läs mer!
För några dagar sedan skrev Emma Gerin och Daniel Suhonen på DN-debatt att "Högern vill försvaga välfärden med integrationen som tillhygge". De får svar på tal av Edward Hamilton,  som påtalar att den aktiva arbetsmarknadspolitiken lämnar mycket kvar att önska och att framgångarna för vänsterns integrationsmodell uteblivit. Tankesmedja… Läs mer!

Kan Minds konkurrera med Facebook?

Den hälsosamme ekonomisten
Irritationen över att Facebook tar sig friheten att använda privat information för marknadsföring växer. Det är en sak att information i publika poster används, en helt annat att även privata meddelanden via messenger avlyssnas och används som underlag för reklam. En annan sak är att Facebook har börjat använda primitiva metoder för att … Läs mer!

Ny myndighet ska stoppa segregationen

Den hälsosamme ekonomisten
Läser att Sverige  äntligen får en myndighet med uppgift att stoppa segregationen. Det är oklart vilken typ av segregation det handlar om, men den allvarligaste segregationen just nu är faktiskt den bland våra myndigheter. Det finns myndigheter som lever i totalt utanförskap och som riskerar att bli nedlagda om inget radikalt händer. Myndigheter … Läs mer!
Enligt OECD kostar svensk sjukvård ungefär 11 procent av BNP, alltså 500 miljarder kronor. Men det finns en kostnad som i allmänhet exkluderas - nämligen patienternas tid. När vårdkedjorna inte fungerar som de ska blir resultatet tidsförluster.  Dessa tidsförluster syns inte i landstingens budgeter. Tvärtom kan tidsförluster vara ett sätt för … Läs mer!

Om bloggen

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg som handlar om sjukvårdens organisation, incitament och klassisk liberalism - allt skrivet ur ett ekonomistiskt perspektiv. Webbplatsen använder tredjepartskakor (cookies) från Disqus, Piwik, Facebook, Google och Twitter för att anpassa innehållet och annonserna till användarna, tillhandahålla funktioner för sociala medier och analysera vår trafik. Vi vidarebefordrar information om din användning av vår webbplats till de sociala medier och annons- och analysföretag som vi samarbetar med. Du kan läsa mer om webbplatsens kakpolicy här. Denna sida drivs med webbverktyget Bolt. Av Mattias Lundbäck

VR och Minds

Den hälsosamme ekonomisten finns även tillgänglig i VR. Har man HTC Vive eller Occulus Rift når man hifi://ekonomism genom att först installera appen High Fidelity som ger tillgång till en stor mängd olika virtuella världar. Sedan skriver man bara "ekonomism" i Goto-fältet i HiFi. Fältet motsvarar adressraden i en vanlig webbläsare.

Gå med i Minds.com - ett alternativ till Facebook som bygger på Open Source.

Sociala medier

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg för dig som är intresserad av ekonomi, politik och teknik. Följ mig på Twitter för regelbundna uppdateringar. Läs mer om Den hälsosamme ekonomisten och Mattias Lundbäck här.


Linkonomism
Googelkonomism
Feedkonomism