Följer bostadspriserna demografin?

Den hälsosamme ekonomisten, Saturday 5 January, 2019

De svenska bostadspriserna påverkas av många olika faktorer. En är förstås räntan, som i dag är onormalt låg. En annan faktor - som ofta glöms bort - är fertiliteten och befolkningsutvecklingen. 

Eftersom det är svårt att hitta bra prognoser och analyser har jag valt att själv gräva lite i data om huspriser och befolkningstillväxt i olika länder. Utgångspunkten har varit det husprisindex som tidningen The Economist tagit fram och som sätter huspriserna i relation till inkomsterna i respektive land. 

Jag har studerat hur husprisindex förändrats satt i relation till Total fertilitet (TFR) 2016 respektive befolkningsökningen 2017. Att jag har använt båda måtten beror på att jag ville se om det är befolkningsökningen eller fertiliteten som är den bästa faktorn för att förklara prisökningen. Det visade sig att det är befolkningsökningen.

Länderna är helt enkelt de länder där det finns data för både 1980 och 2016 i husprisindex. Det är sammanlagt 17 länder i olika delar av världen som har högst olikartad samhällsstruktur. Jag tror att detta också är orsaken till att regressionen ger ett så tydligt resultat (p<0,01).

Det vi ser är att befolkningsutvecklingen har en påtaglig effekt på bostadspriserna. En ökning av befolkningsökningen med en procentenhet årligen ger på 36 år en ökning av huspriserna med 55 procentenheter. 

För att illustrera vad detta betyder kan vi tänka oss en situation där befolkningen i Sverige ökar med två procent årligen mellan 2020 och 2056 och jämföra detta med en situation där befolkningen är stationär. Två procents befolkningstillväxt årligen innebär på 36 års sikt att befolkningen fördubblas. Det innebär i sin tur betydligt högre efterfrågan på bostäder och därmed högre priser.

I datasetet är det bara Nya Zeeland som har en så snabb befolkningstillväxt i dag. På den andra sidan återfinner vi Japan, där befolkningen minskar med 0,2 procent årligen.

Som referenspunkt är den befolkningsökning där huspriserna följer inkomstökningen i samhället 0,4 procent. Räknar vi med nolltillväxt av befolkningen i Sverige framgent bör alltså bostadspriserna utvecklas något långsammare än inkomsterna, vilket ter sig logiskt då produktivitetsförbättringar i någon mån även bör påverka bostadssektorn.

Då har vi emellertid inte tagit hänsyn till att de svenska bostadspriserna sannolikt ligger en bra bit över sin långsiktiga jämviktsnivå. Antar vi att övervärderingen är 40 procent och att lönerna ökar med tre procent årligen kan vi räkna med att bostadspriserna nominellt kommer att ligga på samma nominella nivå som i dag om 20 år. 

En bostadsrätt på Liljeholmskajen som kostar tre miljoner kronor i år kommer alltså att kosta tre miljoner kronor även år 2039. Detta givet att befolkningen av stationär. Skulle befolkningen fördubblas kan mycket förändras. Priserna skulle då kunna vara 80 procent högre och bostadsrätten skulle kosta sex miljoner kronor i stället. 

Siffrorna, eller möjligen räkneexemplen, visar att det är väldigt svårt att ha synpunkter på framtidens bostadsmarknad utan att ta hänsyn till fertilitet och befolkningstillväxt.

Finland har nyligen upptäckt att befolkningen har betydelse. Vårt östra grannland har nu en befolkningstillväxt på endast 0,2 procent och det är sannolikt att Sverige med tiden också närmar sig denna nivå, givet att vi inte inför drastiska åtgärder som att fördubbla barnbidraget eller att öka invandringen påtagligt.

Det är osäkert vilka faktorer som har fått nativiteten att sjunka så drastiskt i Finland, men utvecklingen visar att en nordisk välfärdsstat inte är någon garanti för en hög nativitet - något som vi tidigare trott. För alla som investerat i en bostad och har merparten av sitt sparkapital där är befolkningsutvecklingen också helt avgörande.

Land TFR 2016 Befolkningstillväxt 2017 Prisförändring 1980-2016
Australien 1,8 1,6 94
Belgien 1,7 0,4 33
Storbritannien 1,8 0,6 58
Kanada 1,6 1,2 69
Frankrike 2 0,4 24
Tyskland 1,5 0,4 -32
Irland 1,9 1,2 0
Italien  1,4 -0,1 2
Japan  1,4 -0,2 -36
Nederländerna 1,7 0,6 21
Nya Zeeland 1,9 2,1 123
Singapore 1,2 0,1 -60
Sydkorea 1,2 0,4 -75
Spanien  1,3 0,2 56
Sverige 1,9 1,4 35
Schweiz 1,5 1,1 -15
USA 1,8 0,7 -17

Koldioxidfokuseringen skadar miljön

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Preems tänkta utbyggnad i Lysekil är pricipiellt intressant eftersom det illustrerar att bättre miljö kan kräva ökade koldioxidutsläpp. Koldioxid är som bekant ingen förorening, utan en naturlig del i växternas fotosyntes. Mer koldioxid innebär bättre förutsättningar för växtligheten och därmed en grönare planet. Meningarna är delade om huruvida mänskliga utsläpp av koldioxid utgör ett hot. Det kan vara så, men utvecklingen så här långt tyder på att det krävs minst en tredubbling av …

Läs mer!

USA skadar sina egna framgångsrika företag

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Så noterar vi en begynnande handelspolitisk osämja mellan Indien och USA . Konsekvensen kan bli att amerikanska företag som Amazon och Flipcart får svårt att etablera sig där. Det är intressant att många av de största amerikanska företagen är beroende av skalfördelar. Deras teknik är ofta både möjlig och tillåten att kopiera, så om de inte etablerar sig i ett land finns det alternativ. I Sverige möter Amazon hård konkurrens av exempelvis Zalando och andra e-handelsföretag, …

Läs mer!

Den svenska synen på hemundervisning intressant

Den hälsosamme ekonomisten

Lyssnar på Godmorgon Världen som tar upp den svenska restriktiva inställningen till hemundervisning. Har tidigare ställt frågan om huruvida skolans uppgift är att lära ut kunskap eller om det är att skapa social sammanhållning . Själv tror jag att syftet alltid varit det senare. Och det gör att man ställer sig frågan hur staten kan tillåta ett … Läs mer!

Spanska La Liga hackade 10 miljoner mobiltelefoner

Den hälsosamme ekonomisten

Spanska La Liga har hackat 10 miljoner mobiltelefoner via en app . Syftet var att genom telefonernas mikrofon lyssna på sportutsändningar och sedan via telefonernas geopositioneringsfunktion ta reda på var någonstans fotbollsmatcher sänds olagligt. Nu har La Liga fått böta 250 000 euro för tilltaget, som lagförts av spanska datainspektionen… Läs mer!

Extremt få svenskar är bidragsberoende

Den hälsosamme ekonomisten

De senaste siffrorna för utanförskapet eller bidragsberoendet kom precis in från SCB. Vi kan glädja oss åt nya rekord. Man ska förstås aldrig jämföra olika månader så jag jämför med maj månad 2006. Då var 1 043 633 helårspersoner beroende av ersättningar och bidrag för sin försörjning. I maj 2019 var motsvarande siffra 723 852.  Det är ett … Läs mer!

Besöker rangen på Ågesta GK

Den hälsosamme ekonomisten

Har tagit en tur till Ågesta Golfklubb och slagit iväg några bollar på rangen. Fungerar rätt bra, trots jag inte spelat så mycket. Nu sitter jag i golfrestaurangen, tar en latte och kollar hur man enklast monterar en cykelhållare på en bilpoolsbil - om man får. Jag har mailat Sunfleet och frågat hur man kan lösa saken. Tydligen finns det … Läs mer!

Så sparar vi 100 miljarder i offentlig sektor

Den hälsosamme ekonomisten

Sveriges Kommuner och Landsting konstaterade nyligen att ökande demografiska behov innebär att de offentliga utgifterna måste öka med 100 miljarder i reala termer de kommande tio åren. Den primära metoden för att möta dessa utmaningar blir som brukligt att höja skatten. Danderyd tvingades nyligen bita i det sura äpplet och kommer framgent att … Läs mer!

Till molnet och tillbaka igen

Den hälsosamme ekonomisten

Är lite obeslutsam angående var bloggen ska ligga. För tillfället ligger den på en virtuell server hos Google - en så kallad Compute engine . Det är en server som är väldigt snabb, men också hyfsat dyr. Egentligen onödigt då jag har en snabb server hemma i lägenheten som jag lika gärna kan använda. Äger också en Synology NAS av typen 1515+. … Läs mer!

Slack värderas till 17 miljarder

Den hälsosamme ekonomisten

Läser att Slack värderas till 17 miljarder. Det är väldigt mycket pengar för lite programkod. Betänk att man för den summan kan få 25 JAS-plan. Nu är Slack förstås en bra produkt, den bästa i sitt slag, och det är detta som värderas. Hade Slack varit näst bäst hade det varit värt 200 miljoner och hade det varit tionde bästa lösningen hade … Läs mer!

Om bloggen

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg som handlar om sjukvårdens organisation, incitament och klassisk liberalism - allt skrivet ur ett ekonomistiskt perspektiv. Webbplatsen använder tredjepartskakor (cookies) från Disqus, Piwik, Facebook, Google och Twitter för att anpassa innehållet och annonserna till användarna, tillhandahålla funktioner för sociala medier och analysera vår trafik. Vi vidarebefordrar information om din användning av vår webbplats till de sociala medier och annons- och analysföretag som vi samarbetar med. Du kan läsa mer om webbplatsens kakpolicy här. Denna sida drivs med webbverktyget Bolt. Av Mattias Lundbäck.

VR och Vårdvalssidan

Den hälsosamme ekonomisten finns även tillgänglig i VR. Har man HTC Vive eller Occulus Rift når man hifi://ekonomism genom att först installera appen High Fidelity som ger tillgång till en stor mängd olika virtuella världar. Sedan skriver man bara "ekonomism" i Goto-fältet i HiFi. Fältet motsvarar adressraden i en vanlig webbläsare.

Besök gärna www.vårdval.se - det enklaste sättet att hitta och jämföra vårdgivare.

Läs bloggkollegor

Anybodys Place Carl-Johan Westholm Cornucopia Danne Nordling Eskil Ullberg Fnordspottning Fredrik Malm Fredrik Segerfeldt Gustav Nipe Henrik Alexandersson Janerik Larsson Jonas Grafström Lennart Grundel Maria Abrahamsson Markus Uvell Mina Moderata Karameller Mattias Svensson Niclas Berggren Opassande Per Gudmundson Sjätte Mannen Tanja Bergkvist The Market Monetarist


Creative Commons-licens
Den hälsosamme ekonomisten av Mattias Lundbäck är licensierad under en Creative Commons Erkännande 4.0 Internationell licens.
Based on a work at https://www.ekonomism.us.

Sociala medier

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg för dig som är intresserad av ekonomi, politik och teknik. Följ mig på Twitter för regelbundna uppdateringar. Läs mer om Den hälsosamme ekonomisten och Mattias Lundbäck här.


Linkonomism
Googelkonomism
Feedkonomism