Ett mörkt scenario för bostadsmarknaden

Den hälsosamme ekonomisten, torsdag 11 maj, 2017

Hushållens bolåneskulder uppgår till 180 procent av disponibel inkomst. Jag brukar inte ta till kraftuttryck när det gäller risken för en kraftig sättning, men nu börjar problemet växa regeringen över huvudet.

Räntan på bolån har trendmässigt sjunkit i 23 år. I princip inga av de hushåll som i dag är aktiva på bostadsmarknaden och har kvar lån på sin bostad har upplevt en rörelse i den andra riktningen. Det finns till och med en utbredd uppfattning om att Riksbanken aldrig kommer att uppnå sitt inflationsmål. 

Tillåt mig att ta er ur den villfarelsen. Orsaken till att Riksbanken missade inflationsmålet gravt ett antal år var att man oroade sig för prisuppgången på bostäder.

Länge försökte riksbankschefen Stefan Ingves hålla emot kraven på räntesänkningar och expansiva åtgärder - med vetskap om vad som skulle hända med bostadsmarknaden om penningpolitiken gjordes än mer expansiv. Till slut blev kritiken mot banken alltför stor för att Stefan Ingves skulle orka hålla emot och han vände på klacken över en natt.

Nästan demonstrativt började han använda bankens alla maktmedel för att nå målet på två procents inflation. Problemet med bostadssektorn lades i regeringens knä. Ingen regering har dock gjort något åt problemet och nu går vi mot en katastrof.

Målet om två procents inflation kommer att nås och dessutom ganska snart. Ser vi till andra centralbanker med inflationsmål är det sällsynt att man missar målet mer än några enstaka år. Riksbanken har såväl medel som mandat att tvinga tillbaka inflationen till två procent och den kommer också att lyckas med det.

Produktivitetsutvecklingen har varit svag de senaste åren och sjunker trendmässigt. Den kommer dock inte att hamna på noll, utan lär på längre sikt ligga mellan en och 1,5 procent. Inflationen kommer att nå målet och förmodligen skjuta över tre procent under en kortare period. Bankernas räntemarginaler kommer sannolikt att sjunka till drygt en procentenhet. Den långsiktiga boräntenivån, när man lägger samman alla dessa faktorer, hamnar strax under fem procent

Har hushållen beredskap för en ränteuppgång till fem procent? Nej, jag skulle påstå att vi har riggat systemet för en rejäl sättning och mycket stora långsiktiga problem. I dag är det ett mycket litet antal hushåll som betalar mer än 30 procent av sin nettoinkomst i ränta på sina bolån - det rör sig om mindre än en halv procent av de individer som har lån på mer än en miljon. Men redan om fyra år kommer den halva procenten att ha växt till drygt tre procent. Och om ytterligare tre år kommer åtta procent av bolånarna att befinna sig i samma besvärliga situation.

Många av hushållen som har stora bolån betalar också höga avgifter till sin bostadsrättsförening. Är det en nybildad bostadsrättsförening kan ränteutgifterna komma att stiga kraftigt i takt med att inflationen och räntorna tar fart. Om avgiften tar 20 procent av den disponibla inkomsten och räntan 30 procent - ja, ni förstår vad som händer. Vid arbetslöshet är ersättningsgraden i arbetslöshetsförsäkringen ofta endast 60 procent av den tidigare inkomsten.

Att åtta procent av bolånetagarna riskerar att hamna i problem kanske inte låter så allvarligt. I länder som Italien sker det inte räntebetalningar på tio procent av bolånen och i Grekland är siffran ännu högre.

En bostadskrasch får dock en rad följdeffekter. Många hushåll kommer inte att kunna flytta, utan tvingas leva som skuldslavar under kanske ett decennium. Bor man i Stockholm är detta kanske inget problem, då jobben ändå finns här. Bor man i en annan stad kan följden däremot bli missmatch mellan arbetskraftsutbud och arbetskraftsefterfrågan. Vi riskerar därför att få strukturella problem som påverkar tillväxten negativt.

Arbetslösheten bland inrikes födda närmar sig tre procent. Ekonomin är nära överhettning, trots att den officiella siffran för arbetslösheten är närmare åtta procent. Skälet till att det kan råda överhettning i stora delar av ekonomin, samtidigt som arbetslösheten är hög i andra grupper, är att vi fått en dual arbetsmarknad - med ett relativt stort antal personer som har låga kvalifikationer.

En bostadskrasch kommer däremot nästan uteslutande att drabba den etablerade delen av befolkningen. De som inte får direkta ekonomiska problem lär ändå tvingas minska sin konsumtion. Och den faktor som kanske är svårast att uppskatta är just effekten på den privata konsumtionen. För även om vi bortser från de åtta procent som får problem med att betala räntorna är det uppenbart att ränteuppgången kommer att få generella effekter på hushållens konsumtion och på ekonomin i stort. 

Det här låter kanske som en pessimistisk beskrivning av läget. Men det ligger inga extrema antaganden bakom ovanstående profetia. Jag räknar bara med att räntan följer den bana som Konjunkturinstitutet stakar ut. Det kan därför mycket väl bli värre om inflationen under några år skjuter över målet och Riksbanken därför tvingas höja styrräntan på samma sätt som den gjorde i slutet på 1990-talet - för att skapa trovärdighet på marknaden.

Grundscenariot är därför mörkt och riskscenariot är ännu mörkare.

comments powered by Disqus

Slides.com - ett bra presentationsverktyg

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Har ni använt Google Slides vet ni att det finns en möjlighet att låta åhörarna följa med på sina plattor eller datorer via en speciell publik länk. Googles verktyg är dock inte speciellt enkelt att använda. Länkarna är komplicerade och det krävs inställningar i flera steg om man vill låt åhörarna följa med. Ett betydligt bättre verktyg, som dessutom helt gratis, är Slides.com.  Slides är uppbyggt på ett koncept som är bekant för alla som surfat på webben - det följer samma principer …

Läs mer!

Vi måste räkna på de verkliga kostnaderna för Nya Karolinska

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Nya Karolinska har nu hamnat på en hedrande trettondeplats bland världens dyraste byggnader . Sjukhuset har blivit ett slagträ i valrörelsen. Socialdemokraterna vill genom att sätta fokus på bygget ifrågasätta Moderaternas trovärdighet i hälso- och sjukvårdsfrågor. Tanken är att väljarna ska få en bild av att borgerliga politiker slösar bort skattepengar på dyra konsulter. Men man antyder också att det förekommer korruption - antingen riktig korruption eller vänskapskorruption. …

Läs mer!

Vet hut, UD!

Den hälsosamme ekonomisten

Utrikesdepartementets hantering av utredningen om Sveriges kandidatur till FN:s säkerhetsråd börjar lika sketchen med den norskblå papegojan .  "Nej, det finns inte utredning. Utredningen som inte finns är absolut inte inlåst i UD:s kassaskåp." Det är riktigt pinsamt. Tydligen har ett tiotal vittnen sett den icke existerande utredningen… Läs mer!

Den kinesiska länken

Den hälsosamme ekonomisten

Högre inflationssiffror i USA, men marknaderna skakade snabbt av sig oron för högre räntor. Kanske var skälet att Kina inte valt att minska ner på sitt innehav av amerikanska statspapper? Kina äger amerikanska statsobligationer för 1 000 miljarder dollar. Japan har också en ansenlig mängd. Skulle något av dessa länder dra ner på sina … Läs mer!

Risk för segregerad tandvård

Den hälsosamme ekonomisten

Skriver i dag i Dagens Samhälle om den rapport som jag skrivit för Privattandläkarna och som handlar om hur man skulle behöva förändra ersättningssystemen i barn- och ungdomstandvården för att undvika en uppdelning - där barn och unga med stora behov uteslutande blir Folktandvårdens ansvar. "I rapporten ' Framtidens tandvård för barn- … Läs mer!

Facebook blev elefanten i rummet

Den hälsosamme ekonomisten

Dagens lästips är tveklöst den här artikeln i Wired . Det är en lång artikel, men läs den gärna till slutet - ni kommer inte att ångra er. Det handlar om vad som händer när en enskild aktör får kontroll över informationsflödet och det slutar inte lyckligt - inte för monopolisten och inte för användarna. Man kan också se händelseförloppet … Läs mer!

Tuvalu försvann inte

Den hälsosamme ekonomisten

Minns ni Tuvalu , som var på väg att försvinna och som förekom som exempel på den globala uppvärmningens förfärande konsekvenser i Al Gores dokumentär "An inconvenient truth"? http://news.bbc.co.uk/2/hi/asia-pacific/2219001.stm https://www.theguardian.com/environment/2002/feb/16/weekendmagazine.globalwarming http://articles.… Läs mer!

Samma naturlagar gäller inte i VR

Den hälsosamme ekonomisten

Programmerade lite i VR i helgen och kunde då notera att samma lagar inte gäller för virtuella världar som för de fysiska. En sak är att man när man skapar ett objekt i VR fritt kan bestämma vilka naturlagar föremålet ska följa. Negativ gravitation? Inga problem, bara att ändra en parameter. I VR kan man flyga - antingen i virtuella plan eller … Läs mer!

Svårt för många att förstå varför privata aktörer kan vara effektivare

Den hälsosamme ekonomisten

Idévärlden - i dag med Andreas Bergh - är alltid ett intressant program. I dag handlade det om inkomstfördelning. Diskussionen kom också osökt in på frågan om vinst i välfärden. Min inställning i dessa frågor är antagligen nära nog identiska med Berghs. Men så har vi också suttit i samma korridor på Ekonomihögskolan i Lund och haft samma … Läs mer!

Om bloggen

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg som handlar om sjukvårdens organisation, incitament och klassisk liberalism - allt skrivet ur ett ekonomistiskt perspektiv. Webbplatsen använder tredjepartskakor (cookies) från Disqus, Piwik, Facebook, Google och Twitter för att anpassa innehållet och annonserna till användarna, tillhandahålla funktioner för sociala medier och analysera vår trafik. Vi vidarebefordrar information om din användning av vår webbplats till de sociala medier och annons- och analysföretag som vi samarbetar med. Du kan läsa mer om webbplatsens kakpolicy här. Denna sida drivs med webbverktyget Bolt. Av Mattias Lundbäck

VR och Vårdvalssidan

Den hälsosamme ekonomisten finns även tillgänglig i VR. Har man HTC Vive eller Occulus Rift når man hifi://ekonomism genom att först installera appen High Fidelity som ger tillgång till en stor mängd olika virtuella världar. Sedan skriver man bara "ekonomism" i Goto-fältet i HiFi. Fältet motsvarar adressraden i en vanlig webbläsare.

Besök gärna www.vårdval.se - det enklaste sättet att hitta och jämföra vårdgivare.

Läs bloggkollegor

Anybodys Place Carl-Johan Westholm Cornucopia Danne Nordling Eskil Ullberg Fnordspottning Fredrik Malm Fredrik Segerfeldt Gustav Nipe Henrik Alexandersson Janerik Larsson Jonas Grafström Lennart Grundel Maria Abrahamsson Markus Uvell Mina Moderata Karameller Mattias Svensson Opassande Per Gudmundson Sjätte Mannen Tanja Bergkvist The Market Monetarist

Sociala medier

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg för dig som är intresserad av ekonomi, politik och teknik. Följ mig på Twitter för regelbundna uppdateringar. Läs mer om Den hälsosamme ekonomisten och Mattias Lundbäck här.


Linkonomism
Googelkonomism
Feedkonomism