Ett mörkt scenario för bostadsmarknaden

Den hälsosamme ekonomisten, torsdag 11 maj, 2017

Hushållens bolåneskulder uppgår till 180 procent av disponibel inkomst. Jag brukar inte ta till kraftuttryck när det gäller risken för en kraftig sättning, men nu börjar problemet växa regeringen över huvudet.

Räntan på bolån har trendmässigt sjunkit i 23 år. I princip inga av de hushåll som i dag är aktiva på bostadsmarknaden och har kvar lån på sin bostad har upplevt en rörelse i den andra riktningen. Det finns till och med en utbredd uppfattning om att Riksbanken aldrig kommer att uppnå sitt inflationsmål. 

Tillåt mig att ta er ur den villfarelsen. Orsaken till att Riksbanken missade inflationsmålet gravt ett antal år var att man oroade sig för prisuppgången på bostäder.

Länge försökte riksbankschefen Stefan Ingves hålla emot kraven på räntesänkningar och expansiva åtgärder - med vetskap om vad som skulle hända med bostadsmarknaden om penningpolitiken gjordes än mer expansiv. Till slut blev kritiken mot banken alltför stor för att Stefan Ingves skulle orka hålla emot och han vände på klacken över en natt.

Nästan demonstrativt började han använda bankens alla maktmedel för att nå målet på två procents inflation. Problemet med bostadssektorn lades i regeringens knä. Ingen regering har dock gjort något åt problemet och nu går vi mot en katastrof.

Målet om två procents inflation kommer att nås och dessutom ganska snart. Ser vi till andra centralbanker med inflationsmål är det sällsynt att man missar målet mer än några enstaka år. Riksbanken har såväl medel som mandat att tvinga tillbaka inflationen till två procent och den kommer också att lyckas med det.

Produktivitetsutvecklingen har varit svag de senaste åren och sjunker trendmässigt. Den kommer dock inte att hamna på noll, utan lär på längre sikt ligga mellan en och 1,5 procent. Inflationen kommer att nå målet och förmodligen skjuta över tre procent under en kortare period. Bankernas räntemarginaler kommer sannolikt att sjunka till drygt en procentenhet. Den långsiktiga boräntenivån, när man lägger samman alla dessa faktorer, hamnar strax under fem procent

Har hushållen beredskap för en ränteuppgång till fem procent? Nej, jag skulle påstå att vi har riggat systemet för en rejäl sättning och mycket stora långsiktiga problem. I dag är det ett mycket litet antal hushåll som betalar mer än 30 procent av sin nettoinkomst i ränta på sina bolån - det rör sig om mindre än en halv procent av de individer som har lån på mer än en miljon. Men redan om fyra år kommer den halva procenten att ha växt till drygt tre procent. Och om ytterligare tre år kommer åtta procent av bolånarna att befinna sig i samma besvärliga situation.

Många av hushållen som har stora bolån betalar också höga avgifter till sin bostadsrättsförening. Är det en nybildad bostadsrättsförening kan ränteutgifterna komma att stiga kraftigt i takt med att inflationen och räntorna tar fart. Om avgiften tar 20 procent av den disponibla inkomsten och räntan 30 procent - ja, ni förstår vad som händer. Vid arbetslöshet är ersättningsgraden i arbetslöshetsförsäkringen ofta endast 60 procent av den tidigare inkomsten.

Att åtta procent av bolånetagarna riskerar att hamna i problem kanske inte låter så allvarligt. I länder som Italien sker det inte räntebetalningar på tio procent av bolånen och i Grekland är siffran ännu högre.

En bostadskrasch får dock en rad följdeffekter. Många hushåll kommer inte att kunna flytta, utan tvingas leva som skuldslavar under kanske ett decennium. Bor man i Stockholm är detta kanske inget problem, då jobben ändå finns här. Bor man i en annan stad kan följden däremot bli missmatch mellan arbetskraftsutbud och arbetskraftsefterfrågan. Vi riskerar därför att få strukturella problem som påverkar tillväxten negativt.

Arbetslösheten bland inrikes födda närmar sig tre procent. Ekonomin är nära överhettning, trots att den officiella siffran för arbetslösheten är närmare åtta procent. Skälet till att det kan råda överhettning i stora delar av ekonomin, samtidigt som arbetslösheten är hög i andra grupper, är att vi fått en dual arbetsmarknad - med ett relativt stort antal personer som har låga kvalifikationer.

En bostadskrasch kommer däremot nästan uteslutande att drabba den etablerade delen av befolkningen. De som inte får direkta ekonomiska problem lär ändå tvingas minska sin konsumtion. Och den faktor som kanske är svårast att uppskatta är just effekten på den privata konsumtionen. För även om vi bortser från de åtta procent som får problem med att betala räntorna är det uppenbart att ränteuppgången kommer att få generella effekter på hushållens konsumtion och på ekonomin i stort. 

Det här låter kanske som en pessimistisk beskrivning av läget. Men det ligger inga extrema antaganden bakom ovanstående profetia. Jag räknar bara med att räntan följer den bana som Konjunkturinstitutet stakar ut. Det kan därför mycket väl bli värre om inflationen under några år skjuter över målet och Riksbanken därför tvingas höja styrräntan på samma sätt som den gjorde i slutet på 1990-talet - för att skapa trovärdighet på marknaden.

Grundscenariot är därför mörkt och riskscenariot är ännu mörkare.

comments powered by Disqus

Vi skulle kunna ha Ikea i Sverige

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Ikea betraktas som något av det svenskaste av det svenska. Företagets filosofi är också att vara svenskt. Ikea sprider svenskhet i hela världen, nyligen öppnades ett Ikea i Hyderabad i Indien . Det är bara en sak - skatterättsligt ligger företaget inte i Sverige . Och hade det gjort det skulle Ikea kanske inte ha vuxit till det världsomspännande företag som det är i dag. Den utlösande faktor som gjorde att Ikea flyttade var givetvis de höga företagsskatterna på 1970-talet. …

Läs mer!

Axxonen går i konkurs

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Bostadsutvecklaren Axxonen har nu gått i konkurs . Antagligen är det den första i en lång rad konkurser för liknande företag. Man kan även tro att företag som driver köpcentra kommer att få det tufft framöver, på grund av såväl övergången till e-handel som stigande räntor. De ekonomiska prognoserna tar dock ingen hänsyn till utvecklingen på bostadsmarknaden. Den reduceras till "en risk" som är svår att kvantifiera i prognoser över framtiden. Det är något väldigt märkligt med de här …

Läs mer!

Låt förnuftet styra skolpolitiken

Den hälsosamme ekonomisten

Tvåhundratusen elever står i kö till Internationella Engelska Skolan (IES). Detta anser regeringen är ett problem, och vill därför förbjuda etableringen av nya friskolor. Men man vill uppenbarligen inte tvinga IES att lägga ner, vilket hade varit logiskt då skillnaden i resultat mellan genomsnittliga kommunala skolor och IES är betydande. Genom … Läs mer!

Ekonomin är som en bil utan bromsar

Den hälsosamme ekonomisten

Vi kan vara helt säkra på att det år 2021 inte kommer att se ut exakt som i Magdalena Anderssons prognos. Men vad är mest sannolikt? Ekonomiska nyckeltal fördelar sig över tid som alla andra stokastiska variabler - enligt någon approximativt normalfördelad fördelning. Samtidigt är variablerna korrelerade. Vissa kombinationer av ekonomiska … Läs mer!

Lägg ner FN:s råd för mänskliga rättigheter

Den hälsosamme ekonomisten

Mycket som Donald Trump gör är mindre bra. Ta handelskriget som nu blossat upp. Men att USA lämnar FN:s råd för mänskliga rättigheter bör applåderas av alla demokrativänner. Det är ett råd som bildades 2006 och som USA anslöt sig till 2009.  Rådet har medlemmar som  Saudiarabien , Kina , Egypten , Kuba och Irak . Det känns en aning … Läs mer!

Den slutliga kampen mellan upphovsrätt och yttrandefrihet

Den hälsosamme ekonomisten

Det blir allt tydligare att det föreligger en grundläggande konflikt mellan upphovsrätt och yttrandefrihet. När AI klarar av att mixa om kunskap och skapa helt nya produkter kommer upphovsrätten i praktiken att antingen helt försvinna eller också förhindra allt nyskapande. I en värld där datorer fungerar likt mänskliga hjärnor - och allt kan mixas … Läs mer!

Ingen politiker vill diskutera den kommande krisen

Den hälsosamme ekonomisten

I maj 2018 var sysselsättningsgraden 68,5 procent. Det är en hög siffra, även om många kan bli förvirrade av att sysselsättningsgraden tidigare mättes för ålderskategorin 20-64. Skulle man mäta på samma sätt i dag ligger sysselsättningen på närmare 83 procent. Räknar vi bort de utrikes födda ligger sysselsättningsgraden sannolikt över 90 procent. … Läs mer!

Sverigedemokraternas krav på omröstning har stöd bland SD-väljare

Den hälsosamme ekonomisten

Jimmy Åkesson pläderar i en DI-intervju att Sverige ska lämna EU. Den som till äventyrs trodde att Sverigedemokraterna skulle gå att uppfostra och inlemma i det svenska etablissemanget kan ha räknat fel. Samtidigt är det ett vågspel - genom att plädera för ett utträde mobiliserar partiet helt andra krafter på motståndarsidan. Förmodlig… Läs mer!

Sverigedemokraterna vill bli arbetarklassens beskyddare

Den hälsosamme ekonomisten

Lyssnade till Stefan Löfvens tal under Järvaveckan . Jag tycker det är ett starkt tal han levererar, med ett försök att knyta samman frågan om etniskt betingat utanförskap med klassbaserat utanförskap. Om socialdemokraterna ska kunna gå framåt krävs att partiet lyckas etablera en konflikt där personer med utrikes bakgrund och arbetare står på … Läs mer!

Om bloggen

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg som handlar om sjukvårdens organisation, incitament och klassisk liberalism - allt skrivet ur ett ekonomistiskt perspektiv. Webbplatsen använder tredjepartskakor (cookies) från Disqus, Piwik, Facebook, Google och Twitter för att anpassa innehållet och annonserna till användarna, tillhandahålla funktioner för sociala medier och analysera vår trafik. Vi vidarebefordrar information om din användning av vår webbplats till de sociala medier och annons- och analysföretag som vi samarbetar med. Du kan läsa mer om webbplatsens kakpolicy här. Denna sida drivs med webbverktyget Bolt. Av Mattias Lundbäck

VR och Vårdvalssidan

Den hälsosamme ekonomisten finns även tillgänglig i VR. Har man HTC Vive eller Occulus Rift når man hifi://ekonomism genom att först installera appen High Fidelity som ger tillgång till en stor mängd olika virtuella världar. Sedan skriver man bara "ekonomism" i Goto-fältet i HiFi. Fältet motsvarar adressraden i en vanlig webbläsare.

Besök gärna www.vårdval.se - det enklaste sättet att hitta och jämföra vårdgivare.

Läs bloggkollegor

Anybodys Place Carl-Johan Westholm Cornucopia Danne Nordling Eskil Ullberg Fnordspottning Fredrik Malm Fredrik Segerfeldt Gustav Nipe Henrik Alexandersson Janerik Larsson Jonas Grafström Lennart Grundel Maria Abrahamsson Markus Uvell Mina Moderata Karameller Mattias Svensson Opassande Per Gudmundson Sjätte Mannen Tanja Bergkvist The Market Monetarist

Sociala medier

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg för dig som är intresserad av ekonomi, politik och teknik. Följ mig på Twitter för regelbundna uppdateringar. Läs mer om Den hälsosamme ekonomisten och Mattias Lundbäck här.


Linkonomism
Googelkonomism
Feedkonomism

Creative Commons-licens
Detta verk är licensierat under en Creative Commons Erkännande-DelaLika 4.0 Internationell Licens.
Creative Commons-licens
Detta verk är licensierat under en Creative Commons Erkännande-DelaLika 4.0 Internationell Licens.