ekonomi

Ett mörkt scenario för bostadsmarknaden

Bild: 2017-05/img-20170511-100626.jpg

Hushållens bolåneskulder uppgår till 180 procent av disponibel inkomst. Jag brukar inte ta till kraftuttryck när det gäller risken för en kraftig sättning, men nu börjar problemet växa regeringen över huvudet.

Räntan på bolån har trendmässigt sjunkit i 23 år. I princip inga av de hushåll som i dag är aktiva på bostadsmarknaden och har kvar lån på sin bostad har upplevt en rörelse i den andra riktningen. Det finns till och med en utbredd uppfattning om att Riksbanken aldrig kommer att uppnå sitt inflationsmål. 

Tillåt mig att ta er ur den villfarelsen. Orsaken till att Riksbanken missade inflationsmålet gravt ett antal år var att man oroade sig för prisuppgången på bostäder.

Länge försökte riksbankschefen Stefan Ingves hålla emot kraven på räntesänkningar och expansiva åtgärder - med vetskap om vad som skulle hända med bostadsmarknaden om penningpolitiken gjordes än mer expansiv. Till slut blev kritiken mot banken alltför stor för att Stefan Ingves skulle orka hålla emot och han vände på klacken över en natt.

Nästan demonstrativt började han använda bankens alla maktmedel för att nå målet på två procents inflation. Problemet med bostadssektorn lades i regeringens knä. Ingen regering har dock gjort något åt problemet och nu går vi mot en katastrof.

Målet om två procents inflation kommer att nås och dessutom ganska snart. Ser vi till andra centralbanker med inflationsmål är det sällsynt att man missar målet mer än några enstaka år. Riksbanken har såväl medel som mandat att tvinga tillbaka inflationen till två procent och den kommer också att lyckas med det.

Produktivitetsutvecklingen har varit svag de senaste åren och sjunker trendmässigt. Den kommer dock inte att hamna på noll, utan lär på längre sikt ligga mellan en och 1,5 procent. Inflationen kommer att nå målet och förmodligen skjuta över tre procent under en kortare period. Bankernas räntemarginaler kommer sannolikt att sjunka till drygt en procentenhet. Den långsiktiga boräntenivån, när man lägger samman alla dessa faktorer, hamnar strax under fem procent

Har hushållen beredskap för en ränteuppgång till fem procent? Nej, jag skulle påstå att vi har riggat systemet för en rejäl sättning och mycket stora långsiktiga problem. I dag är det ett mycket litet antal hushåll som betalar mer än 30 procent av sin nettoinkomst i ränta på sina bolån - det rör sig om mindre än en halv procent av de individer som har lån på mer än en miljon. Men redan om fyra år kommer den halva procenten att ha växt till drygt tre procent. Och om ytterligare tre år kommer åtta procent av bolånarna att befinna sig i samma besvärliga situation.

Många av hushållen som har stora bolån betalar också höga avgifter till sin bostadsrättsförening. Är det en nybildad bostadsrättsförening kan ränteutgifterna komma att stiga kraftigt i takt med att inflationen och räntorna tar fart. Om avgiften tar 20 procent av den disponibla inkomsten och räntan 30 procent - ja, ni förstår vad som händer. Vid arbetslöshet är ersättningsgraden i arbetslöshetsförsäkringen ofta endast 60 procent av den tidigare inkomsten.

Att åtta procent av bolånetagarna riskerar att hamna i problem kanske inte låter så allvarligt. I länder som Italien sker det inte räntebetalningar på tio procent av bolånen och i Grekland är siffran ännu högre.

En bostadskrasch får dock en rad följdeffekter. Många hushåll kommer inte att kunna flytta, utan tvingas leva som skuldslavar under kanske ett decennium. Bor man i Stockholm är detta kanske inget problem, då jobben ändå finns här. Bor man i en annan stad kan följden däremot bli missmatch mellan arbetskraftsutbud och arbetskraftsefterfrågan. Vi riskerar därför att få strukturella problem som påverkar tillväxten negativt.

Arbetslösheten bland inrikes födda närmar sig tre procent. Ekonomin är nära överhettning, trots att den officiella siffran för arbetslösheten är närmare åtta procent. Skälet till att det kan råda överhettning i stora delar av ekonomin, samtidigt som arbetslösheten är hög i andra grupper, är att vi fått en dual arbetsmarknad - med ett relativt stort antal personer som har låga kvalifikationer.

En bostadskrasch kommer däremot nästan uteslutande att drabba den etablerade delen av befolkningen. De som inte får direkta ekonomiska problem lär ändå tvingas minska sin konsumtion. Och den faktor som kanske är svårast att uppskatta är just effekten på den privata konsumtionen. För även om vi bortser från de åtta procent som får problem med att betala räntorna är det uppenbart att ränteuppgången kommer att få generella effekter på hushållens konsumtion och på ekonomin i stort. 

Det här låter kanske som en pessimistisk beskrivning av läget. Men det ligger inga extrema antaganden bakom ovanstående profetia. Jag räknar bara med att räntan följer den bana som Konjunkturinstitutet stakar ut. Det kan därför mycket väl bli värre om inflationen under några år skjuter över målet och Riksbanken därför tvingas höja styrräntan på samma sätt som den gjorde i slutet på 1990-talet - för att skapa trovärdighet på marknaden.

Grundscenariot är därför mörkt och riskscenariot är ännu mörkare.

comments powered by Disqus


submit to reddit

« Donald Trump har all rätt att sparka Comey - Gissa vilken bank? »