Följer bostadspriserna demografin?

Den hälsosamme ekonomisten, Saturday 5 January, 2019

De svenska bostadspriserna påverkas av många olika faktorer. En är förstås räntan, som i dag är onormalt låg. En annan faktor - som ofta glöms bort - är fertiliteten och befolkningsutvecklingen. 

Eftersom det är svårt att hitta bra prognoser och analyser har jag valt att själv gräva lite i data om huspriser och befolkningstillväxt i olika länder. Utgångspunkten har varit det husprisindex som tidningen The Economist tagit fram och som sätter huspriserna i relation till inkomsterna i respektive land. 

Jag har studerat hur husprisindex förändrats satt i relation till Total fertilitet (TFR) 2016 respektive befolkningsökningen 2017. Att jag har använt båda måtten beror på att jag ville se om det är befolkningsökningen eller fertiliteten som är den bästa faktorn för att förklara prisökningen. Det visade sig att det är befolkningsökningen.

Länderna är helt enkelt de länder där det finns data för både 1980 och 2016 i husprisindex. Det är sammanlagt 17 länder i olika delar av världen som har högst olikartad samhällsstruktur. Jag tror att detta också är orsaken till att regressionen ger ett så tydligt resultat (p<0,01).

Det vi ser är att befolkningsutvecklingen har en påtaglig effekt på bostadspriserna. En ökning av befolkningsökningen med en procentenhet årligen ger på 36 år en ökning av huspriserna med 55 procentenheter. 

För att illustrera vad detta betyder kan vi tänka oss en situation där befolkningen i Sverige ökar med två procent årligen mellan 2020 och 2056 och jämföra detta med en situation där befolkningen är stationär. Två procents befolkningstillväxt årligen innebär på 36 års sikt att befolkningen fördubblas. Det innebär i sin tur betydligt högre efterfrågan på bostäder och därmed högre priser.

I datasetet är det bara Nya Zeeland som har en så snabb befolkningstillväxt i dag. På den andra sidan återfinner vi Japan, där befolkningen minskar med 0,2 procent årligen.

Som referenspunkt är den befolkningsökning där huspriserna följer inkomstökningen i samhället 0,4 procent. Räknar vi med nolltillväxt av befolkningen i Sverige framgent bör alltså bostadspriserna utvecklas något långsammare än inkomsterna, vilket ter sig logiskt då produktivitetsförbättringar i någon mån även bör påverka bostadssektorn.

Då har vi emellertid inte tagit hänsyn till att de svenska bostadspriserna sannolikt ligger en bra bit över sin långsiktiga jämviktsnivå. Antar vi att övervärderingen är 40 procent och att lönerna ökar med tre procent årligen kan vi räkna med att bostadspriserna nominellt kommer att ligga på samma nominella nivå som i dag om 20 år. 

En bostadsrätt på Liljeholmskajen som kostar tre miljoner kronor i år kommer alltså att kosta tre miljoner kronor även år 2039. Detta givet att befolkningen av stationär. Skulle befolkningen fördubblas kan mycket förändras. Priserna skulle då kunna vara 80 procent högre och bostadsrätten skulle kosta sex miljoner kronor i stället. 

Siffrorna, eller möjligen räkneexemplen, visar att det är väldigt svårt att ha synpunkter på framtidens bostadsmarknad utan att ta hänsyn till fertilitet och befolkningstillväxt.

Finland har nyligen upptäckt att befolkningen har betydelse. Vårt östra grannland har nu en befolkningstillväxt på endast 0,2 procent och det är sannolikt att Sverige med tiden också närmar sig denna nivå, givet att vi inte inför drastiska åtgärder som att fördubbla barnbidraget eller att öka invandringen påtagligt.

Det är osäkert vilka faktorer som har fått nativiteten att sjunka så drastiskt i Finland, men utvecklingen visar att en nordisk välfärdsstat inte är någon garanti för en hög nativitet - något som vi tidigare trott. För alla som investerat i en bostad och har merparten av sitt sparkapital där är befolkningsutvecklingen också helt avgörande.

Land TFR 2016 Befolkningstillväxt 2017 Prisförändring 1980-2016
Australien 1,8 1,6 94
Belgien 1,7 0,4 33
Storbritannien 1,8 0,6 58
Kanada 1,6 1,2 69
Frankrike 2 0,4 24
Tyskland 1,5 0,4 -32
Irland 1,9 1,2 0
Italien  1,4 -0,1 2
Japan  1,4 -0,2 -36
Nederländerna 1,7 0,6 21
Nya Zeeland 1,9 2,1 123
Singapore 1,2 0,1 -60
Sydkorea 1,2 0,4 -75
Spanien  1,3 0,2 56
Sverige 1,9 1,4 35
Schweiz 1,5 1,1 -15
USA 1,8 0,7 -17

Källsortering är skräp

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

New York Times noterar att allt fler amerikanska delstater slutar med återvinning av skräp . Det visar sig att kostnaden och miljövinsterna inte kan motivera den komplicerade process som det ofta är att återvinna produkter. Somliga väljer i stället att använda skräpet som utfyllnadsmassor, medan andra bränner upp det. Amerikanska trender brukar sprida sig och när insikten om resursslöseriet dyker upp även här lär sopförbränning te sig som det mest miljövänliga alternativet. Att …

Läs mer!

Brotten som inte går att beivra

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Läser att en man i USA fällts för bedrägerier via nätet . Falska varningsrutor har uppmanat användarna att ringa ett supportnummer. De som gjorde det riskerade att förlora mellan 2 000 och 20 000 kronor på falska supporttjänster. Det speciella med nätet är att en del av de brott som begås där är väldigt svåra att beivra. Om brottslingen befinner sig i ett land där myndigheterna ser mellan fingrarna kan brottslingarna agera ostört. Men även i länder som USA och Sverige kan polisen ha svårt …

Läs mer!

Löneskillnaderna ökar inte

Den hälsosamme ekonomisten

Jesper Roine på Ekonomistas går igenom statistiken om inkomstklyftorna och konstaterar att det inte är ökade löneklyftor som orsakar det vi i statistiken observerar som ökande inkomstklyftor. Det finns däremot några andra kandidater. Kapitalinkomster droppar ofta in relativt slumpmässigt och vi kan tänka oss att bostadsmarknaden spelar en … Läs mer!

Avkastningskurvan inverterad

Den hälsosamme ekonomisten

Avkastningskurvan för amerikanska statspapper inverterades i dag, vilket innebär att räntan på tioåriga obligationer var lägre än för tremånaders statsskuldsväxlar. Det är en onormal situation och brukar vara ett omen för lågkonjunktur. Det kan innebära att Federal reserve börjar sänka räntan från och med i höst för att stimulera ekonomin. … Läs mer!

Theresa May borde skälla ut folket

Den hälsosamme ekonomisten

Underhållande när Theresa May skäller ut parlamentet. Hon har ju rätt - ledamöterna har inte realistiska förväntningar. Fast är det ledamöternas förväntningar det är fel på - egentligen? Problemet är i grunden att ledamöterna har mandat från väljarna och att inte heller väljarna har realistiska förväntningar. De bara tycker saker som är … Läs mer!

Arbetsförmedlingens rapport ett argument för arbetskraftsinvandring

Den hälsosamme ekonomisten

Arbetsförmedlingen presenterade i dag en ny rapport där man pekar på att Sverige behöver invandring för att möta ett ökande demografiskt behov. Men innan vi tar det som intäkt för att Sverige bör bedriva en mer generös flyktingpolitik är det några saker man bör begrunda. Det första är att personer i arbetsför ålder från länder med låg HDI, … Läs mer!

Datorattack mot Norsk Hydro

Den hälsosamme ekonomisten

Norsk Hydro har utsatts för sabotage, vilket driver upp aluminiumpriset. Det är måhända inte första gången företag utpressas på detta sätt, men det är på en helt ny nivå när råvarupriset påverkas signifikant. Onödigt att påpeka att det finns mycket pengar att tjäna - alldeles oavsett om utpressarna lyckas få något från företaget eller om de … Läs mer!

FreeNAS - bygg din egen NAS

Den hälsosamme ekonomisten

Har ägnat dagen åt att installera operativsystemet FreeNAS på en av mina datorer. Det är en dator med 64GB Ram, en terabyte hårddisk av SSD Nvme-modell och en Ryzen7 -processor. Den är med andra ord mycket snabbare än de NAS-servrar som man kan köpa färdiga. Men det finns nackdelar också. Man måste installera allt själv och operativsysteme… Läs mer!

Kan ägarstrukturen i Swedbank förklara mediehaveriet?

Den hälsosamme ekonomisten

Kan Swedbank verkligen ha utarbetat en så katastrofal mediestrategi på egen hand? Jag tror inte det. Min gissning är att ledningen i banken har försökt förankra en strategi hos bankens ägare på en informell nivå. Men eftersom ägarna är en samling genuint obeslutsamma enheter som alla ansvarar för att förvalta andras pengar har det inte gått att … Läs mer!

Om bloggen

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg som handlar om sjukvårdens organisation, incitament och klassisk liberalism - allt skrivet ur ett ekonomistiskt perspektiv. Webbplatsen använder tredjepartskakor (cookies) från Disqus, Piwik, Facebook, Google och Twitter för att anpassa innehållet och annonserna till användarna, tillhandahålla funktioner för sociala medier och analysera vår trafik. Vi vidarebefordrar information om din användning av vår webbplats till de sociala medier och annons- och analysföretag som vi samarbetar med. Du kan läsa mer om webbplatsens kakpolicy här. Denna sida drivs med webbverktyget Bolt. Av Mattias Lundbäck.

VR och Vårdvalssidan

Den hälsosamme ekonomisten finns även tillgänglig i VR. Har man HTC Vive eller Occulus Rift når man hifi://ekonomism genom att först installera appen High Fidelity som ger tillgång till en stor mängd olika virtuella världar. Sedan skriver man bara "ekonomism" i Goto-fältet i HiFi. Fältet motsvarar adressraden i en vanlig webbläsare.

Besök gärna www.vårdval.se - det enklaste sättet att hitta och jämföra vårdgivare.

Läs bloggkollegor

Anybodys Place Carl-Johan Westholm Cornucopia Danne Nordling Eskil Ullberg Fnordspottning Fredrik Malm Fredrik Segerfeldt Gustav Nipe Henrik Alexandersson Janerik Larsson Jonas Grafström Lennart Grundel Maria Abrahamsson Markus Uvell Mina Moderata Karameller Mattias Svensson Niclas Berggren Opassande Per Gudmundson Sjätte Mannen Tanja Bergkvist The Market Monetarist


Creative Commons-licens
Den hälsosamme ekonomisten av Mattias Lundbäck är licensierad under en Creative Commons Erkännande 4.0 Internationell licens.
Based on a work at https://www.ekonomism.us.

Sociala medier

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg för dig som är intresserad av ekonomi, politik och teknik. Följ mig på Twitter för regelbundna uppdateringar. Läs mer om Den hälsosamme ekonomisten och Mattias Lundbäck här.


Linkonomism
Googelkonomism
Feedkonomism