Följer bostadspriserna demografin?

Den hälsosamme ekonomisten, Saturday 5 January, 2019

De svenska bostadspriserna påverkas av många olika faktorer. En är förstås räntan, som i dag är onormalt låg. En annan faktor - som ofta glöms bort - är fertiliteten och befolkningsutvecklingen. 

Eftersom det är svårt att hitta bra prognoser och analyser har jag valt att själv gräva lite i data om huspriser och befolkningstillväxt i olika länder. Utgångspunkten har varit det husprisindex som tidningen The Economist tagit fram och som sätter huspriserna i relation till inkomsterna i respektive land. 

Jag har studerat hur husprisindex förändrats satt i relation till Total fertilitet (TFR) 2016 respektive befolkningsökningen 2017. Att jag har använt båda måtten beror på att jag ville se om det är befolkningsökningen eller fertiliteten som är den bästa faktorn för att förklara prisökningen. Det visade sig att det är befolkningsökningen.

Länderna är helt enkelt de länder där det finns data för både 1980 och 2016 i husprisindex. Det är sammanlagt 17 länder i olika delar av världen som har högst olikartad samhällsstruktur. Jag tror att detta också är orsaken till att regressionen ger ett så tydligt resultat (p<0,01).

Det vi ser är att befolkningsutvecklingen har en påtaglig effekt på bostadspriserna. En ökning av befolkningsökningen med en procentenhet årligen ger på 36 år en ökning av huspriserna med 55 procentenheter. 

För att illustrera vad detta betyder kan vi tänka oss en situation där befolkningen i Sverige ökar med två procent årligen mellan 2020 och 2056 och jämföra detta med en situation där befolkningen är stationär. Två procents befolkningstillväxt årligen innebär på 36 års sikt att befolkningen fördubblas. Det innebär i sin tur betydligt högre efterfrågan på bostäder och därmed högre priser.

I datasetet är det bara Nya Zeeland som har en så snabb befolkningstillväxt i dag. På den andra sidan återfinner vi Japan, där befolkningen minskar med 0,2 procent årligen.

Som referenspunkt är den befolkningsökning där huspriserna följer inkomstökningen i samhället 0,4 procent. Räknar vi med nolltillväxt av befolkningen i Sverige framgent bör alltså bostadspriserna utvecklas något långsammare än inkomsterna, vilket ter sig logiskt då produktivitetsförbättringar i någon mån även bör påverka bostadssektorn.

Då har vi emellertid inte tagit hänsyn till att de svenska bostadspriserna sannolikt ligger en bra bit över sin långsiktiga jämviktsnivå. Antar vi att övervärderingen är 40 procent och att lönerna ökar med tre procent årligen kan vi räkna med att bostadspriserna nominellt kommer att ligga på samma nominella nivå som i dag om 20 år. 

En bostadsrätt på Liljeholmskajen som kostar tre miljoner kronor i år kommer alltså att kosta tre miljoner kronor även år 2039. Detta givet att befolkningen av stationär. Skulle befolkningen fördubblas kan mycket förändras. Priserna skulle då kunna vara 80 procent högre och bostadsrätten skulle kosta sex miljoner kronor i stället. 

Siffrorna, eller möjligen räkneexemplen, visar att det är väldigt svårt att ha synpunkter på framtidens bostadsmarknad utan att ta hänsyn till fertilitet och befolkningstillväxt.

Finland har nyligen upptäckt att befolkningen har betydelse. Vårt östra grannland har nu en befolkningstillväxt på endast 0,2 procent och det är sannolikt att Sverige med tiden också närmar sig denna nivå, givet att vi inte inför drastiska åtgärder som att fördubbla barnbidraget eller att öka invandringen påtagligt.

Det är osäkert vilka faktorer som har fått nativiteten att sjunka så drastiskt i Finland, men utvecklingen visar att en nordisk välfärdsstat inte är någon garanti för en hög nativitet - något som vi tidigare trott. För alla som investerat i en bostad och har merparten av sitt sparkapital där är befolkningsutvecklingen också helt avgörande.

Land TFR 2016 Befolkningstillväxt 2017 Prisförändring 1980-2016
Australien 1,8 1,6 94
Belgien 1,7 0,4 33
Storbritannien 1,8 0,6 58
Kanada 1,6 1,2 69
Frankrike 2 0,4 24
Tyskland 1,5 0,4 -32
Irland 1,9 1,2 0
Italien  1,4 -0,1 2
Japan  1,4 -0,2 -36
Nederländerna 1,7 0,6 21
Nya Zeeland 1,9 2,1 123
Singapore 1,2 0,1 -60
Sydkorea 1,2 0,4 -75
Spanien  1,3 0,2 56
Sverige 1,9 1,4 35
Schweiz 1,5 1,1 -15
USA 1,8 0,7 -17

Dags att återgå till verkligheten i Slussenplaneringen

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Läser att man vid planeringen av Nya Slussen räknat med en ökning av cykeltrafiken med två procent årligen . Och jag undrar vilken planet stadsplanerarna lever på? Har de möjligen noterat alla elcyklar och andra fordon som trafikerar cykelbanorna? Har de noterat att andelen cykelpendlare i Köpenhamn är 25 gånger så stort som i Stockholm? Det kommer att bli ett totalt kaos vid Slussen om man inte anpassar sig till ökningen av cykeltrafiken. Till skillnad från när det gäller bilar är …

Läs mer!

Svenska banker har låg bruttosoliditet

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Riksbanken skriver i sin stabilitetsrapport att de svenska bankerna har en mycket låg bruttosoliditet. Det kanske förvånar, då de själva brukar framhålla hur stora marginaler de har och hur väl de uppfyller kraven på riskviktsjusterat kapital. Men det är just det - riskvikterna har med tiden sjunkit, eftersom vi inte haft någon allvarlig bostadskris. Men att avgöra lämplig riskvikt baserat på historiska kreditförluster är som att bedöma ett paraplys effektivitet baserat på hur väl det skyddar …

Läs mer!

Vänskapskorruptionen utbredd

Den hälsosamme ekonomisten

"Totalt fyra av de elva anställda på driften hos trafikkontoret har tidigare varit anställda hos de entreprenörer som nu ansvarar för snöröjningen i Stockholms stad. Två av dem ansvarar för precis de områden där de forna arbetsgivarna har kontrakt." Det här problemet är genomgående i offentlig upphandling. Ett skäl till att upphandlingen … Läs mer!

Kommer USA att bojkotta svensk vatten- och kärnkraft?

Den hälsosamme ekonomisten

Läser att USA hotar införa sanktioner med anledning av bygget av Nordstream 2 . Detta drabbar inte Sverige, tänker ni kanske. Men var inte så säkra på det. Energibolaget Fortum äger nämligen Uniper som i sin tur finansierar Nordstream 2. Fortum är visserligen finskägt, men bolaget äger även 160 vattenkraftverk i Sverige och Finland. Man … Läs mer!

Regeringen bör höja sanktionsavgifterna i stället

Den hälsosamme ekonomisten

De svenska nätmonopolen Ellevio , Vattenfall eldistribution och Eon hotar med att dra ner investeringarna i elnäten om regeringen beslutar att begränsa deras avgiftsuttag. Men verkligheten är att avgiftshöjningarna så här långt använts för att dela ut pengar till ägarna och inte för att investera i elnäten. Ser man till rörelsemarginalen … Läs mer!

Googles beslut slår hårdast mot USA

Den hälsosamme ekonomisten

I nyhetsflödet i dag noterar vi att Google har tvingats avbryta samarbetet med Huawei till följd av den amerikanska regeringens restriktioner. I första läget tror man att detta slår hårdast mot Kina , men jag skulle tro att de ekonomiska förlusterna för USA är mångdubbelt större och att den amerikanska administrationen inte riktigt förstår … Läs mer!

Ny lag om transparens på väg

Den hälsosamme ekonomisten

Enligt civilminister Ardalan Shekarabi presenterar regeringen på torsdag en lag som ska göra den offentliga upphandlingen mer transparent. I dag är problemen betydande och en kollega till mig på Svenskt Näringsliv ,  Ellen Hausel Heldahl , pekar på att svinnet kan vara så stort som 135 miljarder. Själv har jag bara dykt ner i några små … Läs mer!

Abortfrågan handlar om religion - inte kön

Den hälsosamme ekonomisten

Abortförbud framställs ofta som ett sätt för män att begränsa kvinnors frihet. Men statistiken visar att det alls inte är så. Enligt Gallup är skillnaden mellan män och kvinnor minimal . Av männen är 49 procent emot fri abort (pro-life), medan motsvarande siffra för kvinnor är 47 procent.  Det har alltså inte det minsta med kön att göra - … Läs mer!

Stor potential för cykling i Stockholm

Den hälsosamme ekonomisten

I Köpenhamn cyklar 30 procent av befolkningen dagligen, medan motsvarande siffra i Stockholm är en (1) procent . Det är rätt anmärkningsvärt, med tanke på att cykel även i Stockholm är det bästa transportmedlet upp till ungefär två mil från arbetsplatsen. Jämför gärna på Google maps där man kan välja olika alternativ . Men lägg i så fall på … Läs mer!

Om bloggen

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg som handlar om sjukvårdens organisation, incitament och klassisk liberalism - allt skrivet ur ett ekonomistiskt perspektiv. Webbplatsen använder tredjepartskakor (cookies) från Disqus, Piwik, Facebook, Google och Twitter för att anpassa innehållet och annonserna till användarna, tillhandahålla funktioner för sociala medier och analysera vår trafik. Vi vidarebefordrar information om din användning av vår webbplats till de sociala medier och annons- och analysföretag som vi samarbetar med. Du kan läsa mer om webbplatsens kakpolicy här. Denna sida drivs med webbverktyget Bolt. Av Mattias Lundbäck.

VR och Vårdvalssidan

Den hälsosamme ekonomisten finns även tillgänglig i VR. Har man HTC Vive eller Occulus Rift når man hifi://ekonomism genom att först installera appen High Fidelity som ger tillgång till en stor mängd olika virtuella världar. Sedan skriver man bara "ekonomism" i Goto-fältet i HiFi. Fältet motsvarar adressraden i en vanlig webbläsare.

Besök gärna www.vårdval.se - det enklaste sättet att hitta och jämföra vårdgivare.

Läs bloggkollegor

Anybodys Place Carl-Johan Westholm Cornucopia Danne Nordling Eskil Ullberg Fnordspottning Fredrik Malm Fredrik Segerfeldt Gustav Nipe Henrik Alexandersson Janerik Larsson Jonas Grafström Lennart Grundel Maria Abrahamsson Markus Uvell Mina Moderata Karameller Mattias Svensson Niclas Berggren Opassande Per Gudmundson Sjätte Mannen Tanja Bergkvist The Market Monetarist


Creative Commons-licens
Den hälsosamme ekonomisten av Mattias Lundbäck är licensierad under en Creative Commons Erkännande 4.0 Internationell licens.
Based on a work at https://www.ekonomism.us.

Sociala medier

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg för dig som är intresserad av ekonomi, politik och teknik. Följ mig på Twitter för regelbundna uppdateringar. Läs mer om Den hälsosamme ekonomisten och Mattias Lundbäck här.


Linkonomism
Googelkonomism
Feedkonomism