Följer bostadspriserna demografin?

Den hälsosamme ekonomisten, Saturday 5 January, 2019

De svenska bostadspriserna påverkas av många olika faktorer. En är förstås räntan, som i dag är onormalt låg. En annan faktor - som ofta glöms bort - är fertiliteten och befolkningsutvecklingen. 

Eftersom det är svårt att hitta bra prognoser och analyser har jag valt att själv gräva lite i data om huspriser och befolkningstillväxt i olika länder. Utgångspunkten har varit det husprisindex som tidningen The Economist tagit fram och som sätter huspriserna i relation till inkomsterna i respektive land. 

Jag har studerat hur husprisindex förändrats satt i relation till Total fertilitet (TFR) 2016 respektive befolkningsökningen 2017. Att jag har använt båda måtten beror på att jag ville se om det är befolkningsökningen eller fertiliteten som är den bästa faktorn för att förklara prisökningen. Det visade sig att det är befolkningsökningen.

Länderna är helt enkelt de länder där det finns data för både 1980 och 2016 i husprisindex. Det är sammanlagt 17 länder i olika delar av världen som har högst olikartad samhällsstruktur. Jag tror att detta också är orsaken till att regressionen ger ett så tydligt resultat (p<0,01).

Det vi ser är att befolkningsutvecklingen har en påtaglig effekt på bostadspriserna. En ökning av befolkningsökningen med en procentenhet årligen ger på 36 år en ökning av huspriserna med 55 procentenheter. 

För att illustrera vad detta betyder kan vi tänka oss en situation där befolkningen i Sverige ökar med två procent årligen mellan 2020 och 2056 och jämföra detta med en situation där befolkningen är stationär. Två procents befolkningstillväxt årligen innebär på 36 års sikt att befolkningen fördubblas. Det innebär i sin tur betydligt högre efterfrågan på bostäder och därmed högre priser.

I datasetet är det bara Nya Zeeland som har en så snabb befolkningstillväxt i dag. På den andra sidan återfinner vi Japan, där befolkningen minskar med 0,2 procent årligen.

Som referenspunkt är den befolkningsökning där huspriserna följer inkomstökningen i samhället 0,4 procent. Räknar vi med nolltillväxt av befolkningen i Sverige framgent bör alltså bostadspriserna utvecklas något långsammare än inkomsterna, vilket ter sig logiskt då produktivitetsförbättringar i någon mån även bör påverka bostadssektorn.

Då har vi emellertid inte tagit hänsyn till att de svenska bostadspriserna sannolikt ligger en bra bit över sin långsiktiga jämviktsnivå. Antar vi att övervärderingen är 40 procent och att lönerna ökar med tre procent årligen kan vi räkna med att bostadspriserna nominellt kommer att ligga på samma nominella nivå som i dag om 20 år. 

En bostadsrätt på Liljeholmskajen som kostar tre miljoner kronor i år kommer alltså att kosta tre miljoner kronor även år 2039. Detta givet att befolkningen av stationär. Skulle befolkningen fördubblas kan mycket förändras. Priserna skulle då kunna vara 80 procent högre och bostadsrätten skulle kosta sex miljoner kronor i stället. 

Siffrorna, eller möjligen räkneexemplen, visar att det är väldigt svårt att ha synpunkter på framtidens bostadsmarknad utan att ta hänsyn till fertilitet och befolkningstillväxt.

Finland har nyligen upptäckt att befolkningen har betydelse. Vårt östra grannland har nu en befolkningstillväxt på endast 0,2 procent och det är sannolikt att Sverige med tiden också närmar sig denna nivå, givet att vi inte inför drastiska åtgärder som att fördubbla barnbidraget eller att öka invandringen påtagligt.

Det är osäkert vilka faktorer som har fått nativiteten att sjunka så drastiskt i Finland, men utvecklingen visar att en nordisk välfärdsstat inte är någon garanti för en hög nativitet - något som vi tidigare trott. För alla som investerat i en bostad och har merparten av sitt sparkapital där är befolkningsutvecklingen också helt avgörande.

Land TFR 2016 Befolkningstillväxt 2017 Prisförändring 1980-2016
Australien 1,8 1,6 94
Belgien 1,7 0,4 33
Storbritannien 1,8 0,6 58
Kanada 1,6 1,2 69
Frankrike 2 0,4 24
Tyskland 1,5 0,4 -32
Irland 1,9 1,2 0
Italien  1,4 -0,1 2
Japan  1,4 -0,2 -36
Nederländerna 1,7 0,6 21
Nya Zeeland 1,9 2,1 123
Singapore 1,2 0,1 -60
Sydkorea 1,2 0,4 -75
Spanien  1,3 0,2 56
Sverige 1,9 1,4 35
Schweiz 1,5 1,1 -15
USA 1,8 0,7 -17

Kaplan bör inte retuscheras bort

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Minns ni Mehmet Kaplan ? Han var minister i den förra regeringen, men tvingades avgå då han ätit middag med ett gäng fascister. Dumt.  Ännu dummare är dock att medierna försöker dra igång ett drev mot en ny MP-minister som råkat nämna Kaplan som sin förebild. Mehmet Kaplan må ha umgåtts i fel kretsar, men han gjorde en hel del annat också. Det kan inte vara förbjudet att nämna honom vid namn eller ens ange honom som förebild. Och jag tycker inte ens att kulturministern behöver …

Läs mer!

Kinas växande skuldberg

Den hälsosamme ekonomisten
Bild: 2017-09/dsc01062.jpg

Kina svarade på finanskrisen 2008 genom att investera i infrastruktur. Helt enligt regelboken, och på ytan tycks allt ha gått bra. Men det finns flera orosmoment. Lokala myndigheter i Kina har enligt Standard & Poor lånat motsvarande 8 200 miljarder dollar - skulder som inte återfinns i balansräkningarna. Det finns städer med färre än 100 000 invånare som byggt tunnelbanor - trots att trafiken ovanför är minimal. De statsägda företagen sägs stå för stabilitet, men också för …

Läs mer!

Mobilförbud - vad kommer näst?

Den hälsosamme ekonomisten

Inte så lite märkligt att man vill införa mobilförbud på nationell nivå. Hur kan detta inte vara en fråga som löses lokalt i klassrummet eller på skolan? Vad blir nästa steg? Rycka andra elever i håret-förbud? Tända på fyrverkeripjäser på skolgården-förbud? Bränna ner skolan-förbud? Den här typen av regler bör inte vara centrala, de … Läs mer!

Stort framsteg med Löfvens regering

Den hälsosamme ekonomisten

Ingen annan verkar ha noterat att Stefan Löfvens nya regering består av 23 ministrar - inte 24. Då svenska regeringar regelmässigt växer är detta ett stort framsteg. Han kunde ha ersatt en miljöpartistisk minister med en socialdemokratisk, men valde att inte göra det. Minskningen är inte stor, men viktig rent symboliskt. Den visar att … Läs mer!

Omfördelning skulle drabba de fattiga

Den hälsosamme ekonomisten

Läser att organisationen Oxfam kräver att de superrika ska beskattas hårdare - så att pengar kan omfördelas till de fattigaste människorna på jorden. Men det är inte troligt att en hårdare beskattning av de rika skulle få den effekten. De flesta skattesystem är nämligen nationella och fördelar endast pengar inom nationen. Sverige är ett av … Läs mer!

Minskande efterfrågan på amerikanska statsobligationer

Den hälsosamme ekonomisten

Det utländska intresset för amerikanska statsobligationer avtar. Utlänningar köper en allt mindre del och det beror inte på att Kina bojkottar USA till följd av handelskriget. Det är andra mekanismer - som att Kina vill stödköpa sin egen valuta med dollarinkomster. Men det är inte bara Kina. I allt större utsträckning är det bara aktörer … Läs mer!

Brexitfalangen hotar med inbördeskrig

Den hälsosamme ekonomisten

Noterar att den EU-kritiska delen av Tories hotar med att stänga ner regeringens arbete genom att rösta emot de egna förslagen. Det vore onekligen ovanligt, men skulle kunna bli konsekvensen av att Theresa May väljer att försöka bevara tullunionen med EU. Nämnde i ett tidigare blogginlägg att en annan möjlighet är att May utlyser … Läs mer!

De enkla jobben finns - om någon skapar dem

Den hälsosamme ekonomisten

Intressant nog är en stor faktor som skiljer andelen enkla jobb i olika länder att många länder har jobb inom jordbrukssektorn som inte finns i Sverige . Typ, plocka apelsiner på plantager. I det svenska högmekaniserade jordbruket behövs inte dessa enkla jobb. Fast här ser vi ett exempel på att enkla jobb även kan finnas i Sverige . … Läs mer!

Blir det nyval i Storbritannien?

Den hälsosamme ekonomisten

Det är inte omöjligt att Theresa May väljer att utlysa nyval i Storbritannien om hon förlorar en omröstning till. Det är inte säkert att detta förändrar maktförhållandena i parlamentet, men det tvingar Tories att gå ut i en valkampanj som ett parti. Vansinne? Tja, kanske. Det skulle även leda till att motståndaren Labour tvingas sätta ner … Läs mer!

Om bloggen

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg som handlar om sjukvårdens organisation, incitament och klassisk liberalism - allt skrivet ur ett ekonomistiskt perspektiv. Webbplatsen använder tredjepartskakor (cookies) från Disqus, Piwik, Facebook, Google och Twitter för att anpassa innehållet och annonserna till användarna, tillhandahålla funktioner för sociala medier och analysera vår trafik. Vi vidarebefordrar information om din användning av vår webbplats till de sociala medier och annons- och analysföretag som vi samarbetar med. Du kan läsa mer om webbplatsens kakpolicy här. Denna sida drivs med webbverktyget Bolt. Av Mattias Lundbäck.

VR och Vårdvalssidan

Den hälsosamme ekonomisten finns även tillgänglig i VR. Har man HTC Vive eller Occulus Rift når man hifi://ekonomism genom att först installera appen High Fidelity som ger tillgång till en stor mängd olika virtuella världar. Sedan skriver man bara "ekonomism" i Goto-fältet i HiFi. Fältet motsvarar adressraden i en vanlig webbläsare.

Besök gärna www.vårdval.se - det enklaste sättet att hitta och jämföra vårdgivare.

Läs bloggkollegor

Anybodys Place Carl-Johan Westholm Cornucopia Danne Nordling Eskil Ullberg Fnordspottning Fredrik Malm Fredrik Segerfeldt Gustav Nipe Henrik Alexandersson Janerik Larsson Jonas Grafström Lennart Grundel Maria Abrahamsson Markus Uvell Mina Moderata Karameller Mattias Svensson Niclas Berggren Opassande Per Gudmundson Sjätte Mannen Tanja Bergkvist The Market Monetarist


Creative Commons-licens
Den hälsosamme ekonomisten av Mattias Lundbäck är licensierad under en Creative Commons Erkännande 4.0 Internationell licens.
Based on a work at https://www.ekonomism.us.

Sociala medier

Den hälsosamme ekonomisten är en blogg för dig som är intresserad av ekonomi, politik och teknik. Följ mig på Twitter för regelbundna uppdateringar. Läs mer om Den hälsosamme ekonomisten och Mattias Lundbäck här.


Linkonomism
Googelkonomism
Feedkonomism